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乐途

留学生在澳买房若干问题(4)

2013-08-13 22:27  |  次点击

》记者调查
   澳洲购房七个陷阱
   记者在采访那些已经在澳洲购房的买家时,他们无一例外地告诫说:“澳洲购房陷阱太多,再好的中介都是靠不住的。真要到澳洲买房,还是自己实地考察考察再说。”
  陷阱一:包租包卖 特点:买房容易卖房难
   大多数买家都希望自己在海外买的房子能“以租养房”,所以“包租”就是最具诱惑力的推介词。“因为能租出去,就意味着你有稳定的租金收入。但是,很多中介只是将包租当诱饵,实际上他们并不保证替你把房子租出去。万一租不出去,损失还是你自己的。”
  在澳信公司的展销会上,记者就“包租”事项询问销售经理,该经理说,在推广期,第一年包租,这个是写进合同的,如果租不出去,公司将补贴客户的租金。第二年开始,公司可以将客户的房子委托给布里斯班当地的服务公司进行租赁。“如果租不出去,我们也没有办法。”
  至于“包卖”,王婷说,这就更不靠谱了。“只有澳大利亚公民才可以购买二手房。也就是说,你的房子要转手,就必须找澳大利亚人来接盘。而澳大利亚人对买房并不像中国人这样热心。所以,我们中国人在澳大利亚买房容易卖房难。”
  陷阱二:居留权 特点:翻译会断章取义
   资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺先生告诉记者,很多中介公司在办投资移民的时候,故意混淆“移民”与“居留”、“永久居留”、“移居”以及“绿卡”等概念。“因为翻译的原因,有些概念翻译成中文时,差别并不大,就给房产中介可乘之机。”
  庄诺先生以不久前西班牙“16万欧元购房获居留权”为例说,即使你在西班牙买了房子,你也只能获得在当地居住一段时间的权利,在居留期间,你也不能享受当地的社会福利,也不能工作。“你得有一大笔钱供你在西班牙度假一样地‘居留’着,西班牙盯的是你的钱包,而不愿意为你提供任何生活保障。”庄诺说,这个消息经一些售房中介断章取义后,就变成了“16万欧元移民”。
   “如果你不懂英语,又没有完全弄懂这些法律概念,就很容易上中介的当。”庄诺先生告诉记者。
   陷阱三:低门槛 特点:很多费用未告知
   陈洁告诉记者:“我买墨尔本那套房子的时候,手头的钱并不多。中介的人跟我说,在澳大利亚投资购房的门槛很低,只要付10%就可以了,交房的时候再付20%,余款都可以申请贷款。”
  大约一年后,陈洁的房子要交付了。这时候,陈洁发现自己需要补交的钱不仅仅是那所谓的20%,很多费用都冒出来:印花税、市政税和水费、物业管理费以及律师费等等。
   银行评估的房价比开发商给的市价往往要低10%-20%,买家补缴的首期房款,也就高于预期的20%。“补交款加上其他税费,大大超出了我的预算。”陈洁无可奈何地说,她的资金链差点就断掉了,几乎无法支付后期的打理费。
   王婷也说,你要是通过中介买一套60万澳元的房子,你至少要在自己的账户上备足80万澳元,以备不时之需。而中介为了吸引买家,往往把门槛说得很低。
   陷阱四:永久服务 特点:卖完房子就解散
   王婷告诉记者,有些中介在“忽悠”你买房的时候,说“一次买房,终生服务”,绝对是骗你的。
   她第一次买房的那个中介,总公司是澳大利亚的,当时承诺只要通过他们买的房子,他们公司在澳大利亚会提供终身服务的。对那些在澳大利亚无亲无故的投资者来说,这一点很有吸引力。可是,他们在上海的公司卖完房子就解散了。后来王婷赶到澳大利亚去,找那个总公司,总公司也倒闭了。王婷的经验是:说得越动听,谎言的可能性就越大。相反,实际困难跟你说得越多,这样的中介就越靠谱。
   李敏也告诉记者,在澳洲买房,除了要选对销售商外,更重要的是选对开发商。“所有来中国推销房产的开发商,都会说自己是澳洲最大最强信誉最好的开发商,我们不能听他们吹,而是要想办法了解这个开发商在澳洲的业绩和口碑。”
  王婷则认为:“你选澳洲人开发的楼盘还是可靠的,千万别选中国人在那边开发的楼盘。坑害中国投资客的,往往都是中国人。”
  陷阱五:高回报 特点:每个环节都不能错
   在一家代售澳大利亚房产的澳洲中介,业务员以“算账”的形式向记者推荐一套70多平方米的公寓。业务员说,这套公寓市价55万澳元,你只要交16.5万澳元,其余都由银行承担。“交房后,我们替你租出去,年租金收益约30250澳元。”业务员给出一个投资收益计算公式:投资收益=年租金-年利息-其他支出(租务管理费+物业管理费+市政税及水费)30250-23100-(1815+3000+1200)=1135(澳元)
  业务员还信誓旦旦地表示,澳大利亚的房产平均年升值10%,也就是说等到交房后,这套55万澳元的公寓会变成73万澳元。客户如果将升值部分的70%贴现,即可获得贴现额12万澳元,再利用其中9万澳元投资一套价值90万澳元的公寓。三年后,客户即可拥有一套价值73万澳元现房和一套价值90万澳元的期房,两套房总价值达到163万澳元。
   王婷看了这套说词后指出:要想让这个设想成立,就得保证房租不能下降,而且租期一个月都不能脱节。
   陷阱六:永久产权 特点:地权产权同样分开
   庄诺告诉记者,所有销售澳洲房产的中介,无一例外地拿“永久产权”这个概念来忽悠买家。庄诺说,在国外,地权和产权也是分开的。比如在美国的曼彻斯特,产权是永久的,但土地使用权不是永久的,你买了房子之后,就得年年给用地交税。
   了解“1美元”拍地的“中奖者”叶小姐的人告诉记者,叶小姐在佛罗里达州那1000平方米的土地,并非按照中标价8800美元来交税,而是按照当地土地管理部门评估的价格的1%来交税的。而且这块地每年评估出来你的价钱并不固定。“如果叶小姐不能有效利用这块土地,那么她获得的不是该土地的永久所有权,而是永久纳税权。”
  “对产权的性质,我们需要按照国别,甚至州别来研究,中介在推荐房产的时候,往往在这个问题上给客户‘吃药’。”庄诺说。
   陷阱七:精装修房 特点:外国租客喜欢自带家具
   在澳大利亚最好别买样板房。
   王婷说,她一开始不懂澳大利亚的行情,在中介的撺掇下,按照中国人的思路买下带家具精装修的样板房,以为这样的房子租金会高些。“我们哪里知道,澳大利亚本地人是不热衷于买房居住的,他们喜欢租,自己有家具,租下房子后,所有家具一车送来。”
  王婷说,平心而论,澳大利亚开发商的样板房里的家具都是名牌,货真价实。当然,这样的样板房价钱不菲,中介为了赚取更高的佣金,不惜给客户“吃药”,让客户高价买下。“有家具的精装房,反而不好出租。”
  王婷还提醒说,有些中介为了招揽客户,信口开河许诺赠品,王婷建议,任何赠品都必须在合同里写明,否则就不靠谱。
 据《福州日报》记载 (记者 贺鹏 叶义斌) “澳洲买房就能直接移民澳洲……”据一些读者反映,近来他们常收到诸如此类的宣传册。昨日,在一个名为“大型澳洲房产移民华东巡回展”的活动中,移民专家明确地告诉记者,澳洲并没有类似政策出台,这只是某些中介打出来的幌子,误导消费者。
 据了解,去年下半年兴起的海外抄底购房潮,已从温州、上海、北京等大城市,悄然蔓延至福州。日前,记者从福州部分海外留学办理机构及房产中介处了解到,设在上海、杭州等市的海外置业机构,年后频频来榕举办专场推介会,目标客户群直指福州“富人”,特别是有在海外长期居住需求,并希望通过物业投资获得回报的留学生家庭。目前,热门的购房城市有澳大利亚的悉尼和墨尔本,以及美国华人聚居的旧金山、洛杉矶等。为此,个别中介便打出“买房就能办移民”的口号。
 专家:房产并不能与移民挂钩
 据专家介绍,房产只是一项投资开发项目,并不能与移民挂钩。比如,去澳洲买了房子不代表就能直接移民。不过,房产作为总资产的一部分,对于想拿永久居留签证的人有一定的帮助。以申请澳洲移民为例,这个过程一般分为两个阶段。第一阶段,申请获批后,申请人将取得为期4年的居民签证,目前国人申请较多的是一种商业移民。商业移民能否成功,关键看申请人公司的经营状况、规模,以及个人在公司的职位、拥有的股份等。第二阶段,根据申请人在澳洲当地的投资经营能力,以取得永久性居留签证。
 不过,专家也坦言,如今正值国人投资澳洲房产的最佳时机。一家名为华杰置业的服务机构的负责人告诉记者,“受金融危机影响,澳币贬值,汇率已经下降了30%甚至35%,此时去澳洲投资无疑是合算的。另外,为刺激经济复苏,目前澳洲政府对商业移民的政策有所放宽,移民配额增多,程序审理也加快了。”
据了解,目前澳洲的房价一般在28万澳元到1亿澳元(约合人民币130万元至5亿元)之间,在澳洲投资地产的主要有三类人。第一类,供子女在澳洲读书的家庭。由于澳洲的房租昂贵,因此很多中国家庭都会为孩子买下一套房子,既可当作投资又可居住。记者在现场碰到的好几位家长,都是想购买一套房子,为孩子出国读书作准备。这也是澳洲各机构来榕推介“以房养学”投资置业的原因。第二类,正在办理澳洲投资移民的人,他们到澳洲后,第一件事肯定是安家落户。第三类,纯粹的房产投资者,这类人主要是看上澳洲的房地产市场。
 延伸:商业移民是否可以直接拿“绿卡”?
 澳大利亚是近年来中国大陆人士移民海外的首选地,特别是从2003年开始澳大利亚政府推出条件较为宽松的商业移民政策后,大量大陆的商业人士选择了移民澳大利亚。
随着许多人士进入澳大利亚,问题也开始显露出来,其中最为突出的就是许多人选择的163签证其实只是一个4年的临时居留签证,如果163人士希望进一步获得澳大利亚的绿卡,还有一段不短的路要走。他们不仅需要在澳大利亚坐移民监,而且还需要从事商业活动,并且还需要满足其他条件,于是,对于在国内事业正旺、无暇脱身的成功商业人士来说,矛盾就显得格外突出了。成功的商业人士既希望移民,将自己的事业延伸到海外,而且希望能够快速移民,但同时又不愿意放弃国内的事业,那么在这种情况下,移民是否还有希望呢?回答是肯定的,因为作为移***家的澳大利亚,是不会将成功的商业人士拒之门外的。132天才商业移民类别,就是澳大利亚政府专门为成功人士所设立的一步到位、直接拿绿卡的移民类别。
 这个类别不仅得到澳大利亚联邦政府的支持,并且还特别得到一些主要州政府的大力支持,其最主要的体现就是所有132的移民申请都可以获得优先审理,等待时间短,获签速度快。在获得绿卡后,可以不坐移民监,并且全家人马上享受澳大利亚免费医疗,孩子上学免费等等,优势十分明显。
 专家答疑:大家不禁要问,既然有这么好的移民类别,那为什么平时在大陆的报章宣传上很少看到呢?甚至有客户询问132申请时,会被一些机构以“澳大利亚已停办此类签证”而拒之门外,于是,客户在不得已的情况下不得不转而申请163类别,结果是既耽误了时间,又增加了许多不必要的变数。
132申请所涉及的范围比较广,其申请在处理时需要有非常专业的移民律师、资深会计师以及专业投资顾问的密切配合,在澳大利亚本土,也仅有为数不多的专业移民律师事务所等有能力为客户提供132的签证服务,所以对于很多普通移民中介来讲,处理132申请,其难度可想而知。
   无论到海外去“买房养学”,还是“买房养老”,抑或是用来投资,总之天上不会掉馅饼!看似合算的国外买房,其实背后隐藏着诸多陷阱,不然,全世界就都可以被买下来了。
   “中国制造”早已名闻世界,甚至有个笑话说,现在的美国孩子都以为圣诞老人是中国的,因为他们收到的圣诞礼物上面统统印着“MADE IN CHINA”字样。如今,由于国内房价高得离谱,再加上一系列限购政策的出台,国内掀起一股海外买房热。无论是到海外去“买房养学”,还是“买房养老”,抑或用作投资,中国人海外买房一掷千金的壮举,都足以令全世界为之震惊,不少人惊呼:“中国购买时代”来了!
   然而,《投资与理财》杂志记者走访相关人士并理性分析后,奉劝“爱屋急屋”的国人,海外买房需冷静!
   “着急海外买房没必要”
  在百度输入“华人国外买房”,十分醒目的前三条网站链接,就是“如何去美国买房?咨询某某地产美国置业投资顾问” “国外买房合纵海外国外房产免费咨询热线”“国外买房-泰国奢华房产投资”等广告。
   “在国内一线城市花上几百万,也只能买到很一般的住宅,朋友都说在国外买房确实便宜。”靠做医疗器械生意,攒下2000多万元家底的吕先生兴致勃勃的对记者说,并让记者看一则新闻——“华人实拍:百万人民币在美国能买的房子”。
   该新闻介绍说,美国科罗拉多州的路易维尔镇,一处面积600平米的别墅,总价才30万美金,约合人民币200万元。
   “两百万,要是搁在北京、上海,也就买一两居室,在美国就能买套豪华别墅!”吕先生一脸兴奋,开始准备他的购买计划。
   然而,记者有位长期在西班牙马德里居住的同行好友王女士,听记者问起国人跑去海外买房的情况,她叹了口气,告诉记者,这两年托她打听国外买房情况的亲朋好友越来越多了。
   “他们不知从哪里冒出来的想法,都疯了一样,找我打听这里的买房情况,说这里房价便宜,甚至拿现金买房都没问题。其实,哪里有这么好的事呢?外国人又不是傻子,不会那么便宜把房子卖给中国人。他们只是在挖空心思,挣中国人的钱。不信你买套房子试试,要么做房奴,要么一次性支付全款,买到房子后等待形形色色附加费用的到来。怎么劝,他们都不听。我都来马德里好几年了,也只是租房住而已。”王女士说。
   她接着分析道:“我认为,一部分人是想投资赚钱,但是要对当地经济发展前景以及房地产政策、外汇汇率熟悉才行,不然就会赔得一塌糊涂。还有一部分人是想‘买房养学’,其实这个很不划算,因为要负责房子的翻修及维护,要操心的事情太多,而且也不能锻炼子女吃苦耐劳。”
  意想不到的费用多
   此前有过海外买房经验的许先生,满脸愁容的向记者介绍说,他去年参加海外购房团,花380万元人民币,在美国买了一套不错的别墅。
   “就像电影《阿甘正传》里阿甘家的那栋房子,周围是草坪,还有游泳池,非常惬意舒适。老婆、儿子都很喜欢。”许先生说,买到房子后,和家人兴奋了很长时间。“我做玉石起家,现在有了几千万,拿出这么点钱买栋别墅,实在很划算的。”
  可是买房之后,许先生才感觉不那么轻松了。
   按照美国相关规定,每年要缴纳房屋价值1%到2%的房地产税,如用作出租,还要缴纳租金的5%到10%作为管理费。
   “过户、验房、保险,这些都要交钱,而且价格不菲,当时花了我七八千美元!”本以为可以就此安享豪宅,可接踵而至的一年多达几万美元的年地产税、社区管理费、房子日常保养费,让许先生悔之不及。
   “我当时就懵了,觉得自己做了傻事,光养房就得多少钱啊!我这点家底都不够折腾,后来就想出手了,就算不挣钱,能捞回本钱也行!”许先生接着诉苦,可房产经纪人告知许先生,要想出手,还要支付相当于房价10%的所得税、房产经纪人的佣金、过户税和其他手续费,这么一套下来,又得一大笔钱。“现在是提起买房就头疼,没闹明白之前,再也不敢到海外去买房了。”
  不少业内人士提醒,大部分国人缺乏国际投资的经验,只凭借国内炒房的投资习惯去国外购房是行不通的,至少要先熟悉国外相关法律法规才行。
   比如德国法律规定,如果地产商制定的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,购房者可以向法院起诉;如果房价不立即降到合理范围内,出售者面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制定的房价超过“合理房价”50%则为“房价暴利”,这已经触犯刑法,构成犯罪,可以判处3年徒刑。
   如果事先不熟悉此项规定而盲目炒房,那么下场可想而知。
   当地人反感 恐在多国遭限
   加拿大人麦克抱怨说:“你们中国的有钱人来到这儿,有了一套房子还买第二套,买了两套还想买三套,甚至四五套,一门心思靠炒房子投机赚钱,一个新楼盘一开盘,70%的买家都是中国人。一套二手房一上市,中国人就争先恐后拼命地抢。”
  由于中国人在极短时间内,接二连三的涌入外国买房,其中不乏投机行为,严重影响了美国、英国、澳大利亚、加拿大、新加坡、日本等国当地人的利益,他们毫不客气的将房价上涨归罪于中国人,甚至重新制定购房政策,加以限制。
   今年年初,广东惠州“80后”少妇黎嘉敏以3.45亿港币天价,刷新香港九龙最贵住宅纪录的消息立刻震惊全港。
   其实最近几年,创造了各种暴富神话的内地富豪们,又迫不及待的在香港大展拳脚,早已令许多港人苦不堪言。
   不少普通香港居民抱怨道:“你们内地人把房子都买走了,我们许多香港人反而没房子住,这算什么?”
  自2009年至今,香港一般住宅楼价已上升75%,豪宅环比则大涨8.3%。香港房地产价格被内地人推到了历史最高位,仅2010年一年,香港就有250个超过2000万港元以上的豪宅成交记录,比1997年回归时更加疯狂!
   香港媒体甚至喊出了“遏制内地客来港炒楼刻不容缓”的口号。香港金融管理局也针对“收入来源非香港”的借贷人作出限制,要求比香港本地人多付一成首付。香港特区政府更是声明,如果楼价进一步上涨,不排除推出进一步遏制楼价措施的可能。

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